Determinado proprietário é dono de um apartamento destinado a habitação que o está a afectar ao alojamento local para turistas. Por deliberação da maioria dos condóminos do prédio em que se insere o aludido apartamento foi aditado ao Regulamento do Condomínio uma norma que proíbe os condóminos de afectar as suas frações a «utilidade “turística/hoteleira/alojamento local”». Será legitimo, com base nesta disposição, proibir o condómino em causa de continuar a afectar o seu apartamento ao alojamento local para turistas?
O regulamento do condomínio é o instrumento destinado a disciplinar o uso, a fruição e a conservação das partes comuns do edifício. A lei prevê também que possa ainda fazer parte do título constitutivo da propriedade horizontal um regulamento do condomínio a disciplinar o uso, a fruição e a conservação quer das partes comuns quer das fracções autónomas. Em qualquer dos casos, o regulamento, pela sua própria definição, tem natureza regulatória, de pura disciplina de um regime que ficou definido em termos gerais no título constitutivo e na lei mas que importa ajustar ao caso concreto e às particularidades das necessidade e da vontade dos condóminos.
Excepto se houver concordância do condómino afectado, o regulamento não pode ultrapassar esse âmbito e interferir directamente com o conteúdo material do direito de cada um dos condóminos sobre a sua fracção, reduzindo-o ou excluindo algumas das suas valências. Se o condómino adquire a sua fracção encontrando-se a mesma autorizada pelo título e pela licença de utilização a ser afecta a determinado fim, ao condómino não pode posteriormente, contra a sua vontade, ser oposta pela assembleia de condóminos uma deliberação que a propósito de disciplinar o uso da fracção importe na prática uma restrição material do conteúdo do seu direito exclusivo de propriedade sobre a fracção que lhe pertence.
Só assim se compreende, aliás, o disposto no artigo 1422.º do Código Civil que impede os condóminos de darem à sua fracção um uso diverso do fim a que é destinada: o mais que os restantes condóminos podem exigir é que o fim a que a fracção é destinada seja respeitado, não podem impor eles mesmos uma alteração, modificação ou restrição desse uso desde que ele respeite a autorização contida no título de constituição da propriedade horizontal que delimita o conteúdo do direito real transmitido para o adquirente da fracção. Será o caso, por exemplo, de o regulamento estabelecer que as fracções habitacionais não poderão ser arrendadas ou que não o poderão ser a turistas, a estudantes ou a pessoas de determinada etnia, raça ou nacionalidade. Quando isso suceder, as disposições do regulamento são pura e simplesmente ineficazes em relação ao condómino afectado. Dito isto e, em conclusão, a alteração do Regulamento Condomínio não pode ser oposto ao condómino em causa que votou contra a deliberação do condomínio que o pretende impedir de afectar a sua fracção ao alojamento local para turistas.
Alojamento local. A sua proibição através do regulamento do condomínio?
