O prazo de garantia não é sempre o mesmo em todos os casos e situações? Saiba quais os fatores que condicionam o prazo de garantia de um edifício.
O prazo de garantia de um edifício é um direito conferido ao consumidor/adquirente do bem, assegurando responsabilidade pela verificação de erros, defeitos, vícios de construção ou pela sua desconformidade com as condições convencionadas.
Regra geral, os imóveis, gozam do prazo de garantia legal de 5 anos.
A garantia do dono de obra/consumidor pode ser legal ou convencional.
A garantia legal atua quando nada se estipulou entre as partes, encontrando-se no Código Civil Português um regime de salvaguarda geral, nos artigos 913º e seguintes e um regime especial no âmbito do contrato de empreitada, para garantia do dono da obra ou do consumidor.
Havendo ainda a considerar o regime especialíssimo conferido pelo Decreto-lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, alterado e republicado pelo Decreto-lei n.º84/2008, de 21 de Maio, que regula as condições de garantia aos contratos de compra e venda de imóveis que sejam celebrados entre profissionais e consumidores.
Falamos de garantia convencional quando o prazo e/ou condições de garantia são objeto de negociação entre as partes, ficando estes aspetos, expressamente, a constar no documento que titula a compra do bem.
Neste artigo vamos ocupar-nos do prazo de garantia legal, quando as partes nada convencionaram sobre o prazo de garantia. No caso de aplicação do prazo de garantia estipulado na lei, qual a lei aplicável? Quais as condicionantes a esse prazo de garantia?
Será igual o prazo de garantia na compra de edifício novo ou usado?
Será que condiciona tratar-se de um vendedor particular ou profissional do ramo?
Quem garante o bom estado de um edifício construído há mais de 5 anos, mas nunca usado?
São estas questões que abordaremos neste artigo.
A compra de edifício a quem o construiu, modificou ou reparou – tem um prazo de garantia legal de 5 anos, a contar da data da sua entrega ao comprador, seja este um profissional ou um consumidor (artigo 1225º do Código Civil). E a compra de um edifício com mais de 5 anos, mas ainda no estado de novo, a um investidor particular? Neste caso, o empreiteiro já não é responsável pela garantia porque já passaram mais de 5 anos, o vendedor não o construiu, modificou ou reparou, logo, não é responsável pela garantia, por não se enquadrar no artigo 1225º do Código Civil. Também não será aplicável o regime especial previsto no Decreto-Lei n.º67/2003, por não se tratar de negócio entre um consumidor e um profissional, havendo que lançar mão do regime geral da venda de coisa com defeito previsto no artigo 913º e seguintes do Código Civil.
De facto, em todos os regimes legais o prazo máximo de garantia é sempre de 5 anos, porém, os procedimentos para acionar a garantia, os prazos de denúncia dos defeitos e os prazos de caducidade do direito são diferentes em cada um dos regimes.
No Decreto-Lei n.º 67/2003 – contrato entre profissionais e consumidores
Prazo de garantia 5 anos a contar da data da entrega do bem; Denúncia dos defeitos tem de ser feita no prazo de um ano a contar da data em que foi detetado o defeito, sempre dentro do prazo dos 5 anos da garantia. O consumidor terá direito, sem encargos, à reposição do bem por meio de reparação ou substituição, redução do preço ou resolução do contrato, tudo dentro de um prazo razoável. Caso o profissional não assuma as suas responsabilidades, o consumidor pode intentar uma ação judicial no prazo máximo de 3 anos a contar da data da denúncia.
No Regime do Contrato de Empreitada – regime estabelecido nos artigos 1207º e seguintes do Código Civil
Contrato celebrado entre empreiteiro e consumidor ou entre vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado e o comprador, seja ou não seja consumidor.
Prazo de garantia 5 anos a contar da data da entrega do bem; Denúncia dos defeitos tem de ser feita no prazo de 30 dias seguintes à data em que foi detetado o defeito, sempre dentro do prazo dos 5 anos da garantia. O comprador terá direito, sem encargos, a exigir a eliminação do defeito, ou se este não puder ser eliminado, a exigir nova construção. Caso não sejam reparados os defeitos ou construída de novo a obra, pode exigir a redução do preço ou resolução do contrato, se os defeitos tornarem a obra inadequada ao fim a que se destina. O comprador pode também exigir uma indemnização. Caso o empreiteiro/construtor não assuma as suas responsabilidades, o comprador pode intentar uma ação judicial no prazo máximo de 2 anos a contar da entrega da obra.
No regime da compra e venda de coisas defeituosas – regime estabelecido nos artigos 913º e seguintes do Código Civil. Contrato celebrado entre vendedor e comprador.
Este é o regime mais abrangente e que incluí a compra a particulares e de quaisquer imóveis, independentemente da idade do bem; Prazo de garantia 5 anos a contar da data da entrega do bem; Denúncia dos defeitos tem de ser feita no prazo de 1 ano depois da data em que foi detetado o defeito, sempre dentro do prazo dos 5 anos da garantia. O comprador terá direito, sem encargos, a exigir a eliminação ou reparação do defeito, porém, nada pode exigir se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece. Caso não sejam assegurados os direitos do comprador, este poderá intentar uma ação judicial no prazo máximo de 6 meses a contar da data da denúncia do defeito.
Aconselhamos a que procure um profissional da área do direito aquando da compra de edifício, de modo a saber a quem pode pedir responsabilidades, caso venham a existir problemas com o estado do imóvel.
