La date limite de garantie n´est pas toujours la même suivant les cas et les situations. Sachez quels sont les facteurs qui conditionnent le délai de garantie d’un bâtiment.
Le délai de garantie d’un édifice est un droit accordé au consommateur/acheteur d’un bien, assurant la responsabilité des vices de construction au constructeur ou les défauts de conformité suivant les normes édictées.
En général, les bâtiments bénéficient d’une date limite de garantie légale de 5 ans.
La garantie des propriétaires peut être légale ou non-règlementée.
La garantie légale fonctionne quand rien n’a été spécifié dans le contrat, entre les deux parties. Selon le Code Civil portugais, on peut trouver dans les articles 913 et suivants, un régime de sauvegarde général et un régime spécial pour les contrats de construction, offrant une garantie au propriétaire ou à l´acheteur.
Il faut aussi considérer les dispositions spéciales accordées par le Décret-Loi nº67/2003, du 8 Avril, modifié et publié dans le Décret-Loi nº84/2008, du 21 Mai, qui régit les conditions de garantie des contrats d’achat et de vente conclus entre professionnels et acheteurs.
Nous parlons d’une garantie non-règlementée lorsque la durée et les conditions de garantie font l’objet de négociations entre les parties, et sont spécifiquement mentionnés dans l’acte d’achat.
Dans cet article, nous allons nous focaliser sur le délai de garantie légale, quand il n’y a pas d’accord préalable entre les parties. Dans le cas de la garantie légale, quelle loi va être appliquée ? Quels sont les principaux facteurs qui conditionnent la durée de la garantie ?
Est-ce-que le délai de garantie est le même pour l’achat d’un édifice neuf ou usagé ?
Y a-t-il une différence si nous parlons d’un vendeur particulier ou d’un professionnel du secteur ?
Qui garantie le bon état général d’un bâtiment construit il ya 5 ans, sans jamais avoir été utilisé ?
Ce sont les questions que nous allons aborder dans cet article.
L’achat d’un bâtiment, à qui l’a construit, réparé ou modifié, dispose d’un délai légal de garantie de 5 ans à partir de la date de livraison à l’acheteur, qu’il soit professionnel ou particulier (article 1225º du code civil).
Et l’achat d’un bâtiment de plus de 5 ans, mais toujours à l’état neuf, à un investisseur particulier ?
Dans ce cas, le constructeur n’est pas tenu responsable de la garantie car le délai des 5 ans est terminé et le vendeur qui ne l’a pas construit, réparé ou modifié, ne peut pas être responsabilisé parce qu’il ne s’inclut pas dans le texte de l’article 1225º du code civil. Il sera également impossible d’appliquer le régime spécial prévu par le décret-loi nº 67/2003, parce qu’il ne s’agit pas d’une négociation entre un particulier et un professionnel. Ce qui fait que le régime général des produits défectueux conformément à l’article 913º et suivants du code civil ne pourra pas être utilisé.
En fait, dans tous les régimes juridiques, la durée maximale est de 5 ans. Cependant, les procédures pour actionner la garantie, les délais pour dénoncer les défauts de construction et les dates d’échéance sont différentes suivant les régimes.
Le décret-loi nº 67/2003 – contrat entre professionnels et consommateurs
Période de garantie 5 ans après la livraison du bien immobilier ; l’avis de défauts de construction doit être fait dans un délai maximum de un an après les avoir détectés et toujours dans la période des 5 ans de garantie. Le consommateur pourra exiger du vendeur le remplacement ou la réparation du bien sans frais, de baisser le prix du bien ou tout simplement mettre un terme au contrat, le tout dans un délai raisonnable. Si le professionnel ne veut pas assumer sa responsabilité, le consommateur peut intenter une action en justice dans les trois ans à compter de la date de la plainte.
Le régime du Contrat de Construction – régime établi dans les articles 1207º et suivants du code civil.
Contrat entre l’entrepreneur et le consommateur ou le vendeur du bien qui l’a construit, réparé ou modifié et l’acheteur ; qu’il soit ou non consommateur.
Période de garantie de 5 ans à compter de la date de livraison du bien ; l’avis de défauts de construction doit être fait dans les 30 jours après les avoirs détectés et toujours dans la période des 5 ans de garantie. L’acheteur est en droit, sans coût supplémentaire, d’exiger réparation du défaut ou si cela n’est pas possible, d’exiger une nouvelle construction. Si le défaut n’est pas rectifié ou la construction refaite à neuf, il peut exiger une réduction du prix initial ou la résiliation du contrat si les défauts rendent le bâtiment incompatible avec son utilité. L’acheteur peut également réclamer une indemnité. Si l’entrepreneur/constructeur ne veut pas assumer sa responsabilité, le consommateur peut intenter une action en justice dans les deux ans à compter de la date de livraison des travaux.
Le régime d’achat et vente de défauts de construction – régime établi dans les articles 913º et suivants du code civil. Contrat célébré entre vendeur et acheteur.
C’est le régime le plus complet qui inclus l’achat a des particuliers, de tous biens, indépendamment de son âge ; Période de garantie de 5 ans à compter de la date de livraison du bien ; Dénonce des défauts doit être faite moins d’un an après la date à laquelle ils ont été détectés et toujours dans le délai des 5 ans de garantie. Sans aucun frais supplémentaire, l’acheteur est en droit d’exiger la suppression ou réparation du problème. Cependant, il ne peut rien demander au vendeur si ce dernier, en toute bonne foi, n’avait pas connaissance du vice caché. Si les droits de l’acheteur ne sont pas respectés, ce dernier peut intenter une action en justice dans les six mois à compter de la date de la plainte.
Nous recommandons de contacter un professionnel en conseil juridiques lors de l’achat d’une propriété, afin de savoir à qui imputer les responsabilités en cas de litige.
