- Calcul des plus-values
- Réinvestissement
Les ventes de bien immobilier peuvent générer des gains soumis à l’impôt sur le revenu (IRS) (avec la plus-value résultant de la différence entre le prix d’achat et le prix de vente)
Pour calculer le montant de la plus-value, vous devez connaitre ce qui suit:
- Le prix d’achat et l’année d’acquisition
- Le montant des travaux d’amélioration du bien (les travaux effectués dans les 5 dernières années précédant la vente)
- Les dépenses liées à l’achat et à la vente
- Le prix de vente et l’année
L’année d’acquisition :
- Si vous avez acheté la maison avant le 31 Décembre 1988, les plus-values ne sont pas soumises à l’impôt sur le revenu, mais doivent être signalées dans l’annexe G1 du Modèle 3 de la déclaration de revenus;
- Si vous avez acheté la maison après cette date, vous devez déterminer le coefficient d’ajustement à appliquer au prix d’achat, en considérant la dévaluation de la monnaie durant la période ;
- Si moins de 2 ans se sont écoulés entre l’achat et la vente, le prix d’achat ne sera pas ajusté ;
Tableau des coefficients d’ajustement pour les biens vendus en 2011 :
Année de l’achat Coefficient appliqué
1989 2.33
1990 2.08
1991 1.85
1992 1.69
1993 1.57
1994 1.50
1995 1.45
1996 1.41
1997 1.39
1998 1.34
1999 1.32
2000 1.29
2001 1.21
2002 1.17
2003 1.13
2004 1.11
2005 1.08
2006 1.05
2007 1.03
2008 1.00
2009 1.01
2010 1.00
(Les coefficients de 2012 seront publiés en fin d’année)
Le prix d’achat et de vente sur lesquels a été payée la taxe de transfert de bien immobilier (IMT) apparaissent sur les contrats respectifs.
Si la maison a été construite par le vendeur, le prix d’achat considéré sera le plus élevé des deux valeurs suivantes :
- Valeur imposable suivant cadastre
- Coût du terrain + coût de la construction (à condition qu’ils soient parfaitement documentés)
Le prix d’achat est ajusté avec l’application du coefficient de l’année de l’achat du bien.
Pour déterminer la plus-value, vous devez ajouter au prix d’achat ce qui suit :
- Les frais d’achat du bien, tels que la taxe de transfert de bien immobilier (IMT), les frais d’écriture et d’enregistrement ;
- Coûts des travaux effectués dans les 5 dernières années (documentés) ;
- Les frais de la vente du bien.
La moitié du gain acquis est soumise à l’impôt sur le revenu (IRS) ; elle s’ajoute aux autres revenus signalés sur le Modèle 3 de la déclaration, et est imposée aux mêmes taux que les autres revenus.
Exemple :
Maison achetée 32 400.00€ + :
- Taxe sur le transfert du bien immobilier non payé, en raison de l’exonération ;
- 760€ pour le contrat et l’enregistrement ;
- Le câblage électrique refait (1 980€) en 2008 ;
- Vendue pour 94 700.00€ en 2011.
La plus-value est de 41 092.00€. Sachant que la moitié seulement est assujettie à l’impôt, vous serez imposé sur une valeur de 20 546.00€. Toutefois, sur la déclaration de revenu, il suffit de mentionner la valeur d’achat et de vente de la maison et leur date, ainsi que les respectifs coefficients indiquant les coûts d’achat. Les services financiers prendront le soin de faire les calculs.
Calcul de la plus-value imposable :
94 700 – (32 400 x 1.57 (coefficient d’ajustement) + 760 + 1 980) =
94 700 – 50 868 = 41.092 x 50% = 20 546
Cette valeur s’ajoute aux autres revenus soumis à l’impôt (IRS) afin de calculer le taux applicable.
Le réinvestissement.
La plus-value ne peut être imposée, partiellement ou en totalité, si le vendeur utilise l’argent de la vente du bien, pour réaliser l’achat d’une nouvelle propriété de résidence permanente.
Pour que le réinvestissement soit considéré, le montant reçu de la vente doit être utilisé de la façon suivante :
- Acheter une nouvelle propriété permanente (terrain pour construction d’une maison principale, appartement ou logement) au Portugal ou dans un Etat membre de l’UE ou de la CEE (s’il y a échange de renseignements en matière fiscale) dans les 36 mois suivant la vente.
- Construire, agrandir ou améliorer une propriété permanente (terrain pour construction d’une maison principale, appartement ou logement) au Portugal ou dans un Etat membre de l’UE ou de la CEE (s’il y a échange de renseignements en matière fiscale), pour les frais engagés dans les 36 mois suivant la vente.
- Payer pour une propriété principale achetée au cours des 24 derniers mois, ou rembourser le prêt à cet effet.
Lorsque le réinvestissement se réalise en dehors du Portugal, les contribuables doivent fournir une preuve de cette résidence principale, au travers d’une attestation délivrée par les autorités compétentes du pays en question.
Si le contribuable continue à rembourser un prêt contracté pour l’achat de la maison vendue, le montant de réinvestissement sera égal au montant reçu pour la vente, moins le montant utilisé pour rembourser le prêt en question.
Toutes ces opérations doivent être consignées dans des documents bancaires et des actes notariés, et dûment signalées dans l’annexe G du Modèle 3 de la déclaration de revenus pour l’année dans laquelle elles se sont produites.
Si vous n’avez pas l’intention d’acheter une nouvelle résidence l’année de la vente, afin de bénéficier de ce régime, vous devrez indiquer dans l’annexe G de votre déclaration de revenus de cette année là, que vous avez l’intention de réinvestir la totalité ou une partie de celle-ci sans oublier le montant prétendu. Si la valeur est différente de celle déclarée, vos devrez remplir un formulaire d’impôt modifié Modèle 3, en annexe G, en précisant le montant réel réinvesti.
Si le montant réinvesti correspond seulement à une partie de la vente, cette part de réinvestissement ne sera pas assujettie à l’impôt sur le revenu (IRS).
Le bien acheté doit être signalé dans la déclaration de revenus avec le réinvestissement déclaré, à partir des informations du cadastre.
L’impôt sur le revenu (IRS) devient obligatoire dans les circonstances suivantes :
- Si vous n’habitez pas le bien réinvesti dans les 30 mois suivant la vente qui est à l’origine de la plus-value.
- Si le montant de la vente est utilisé dans la construction ou amélioration de la résidence principale, et que les travaux ne débutent pas dans la même période de temps, ou si les modifications ne sont pas enregistrées dans le cadastre, durant les deux années suivantes.
- Si vous achetez un terrain pour construire, que les travaux ne commencent pas dans les 30 mois suivants, et que la maison construite ne soit pas enregistrée dans le cadastre durant les deux années à suivre (exception seulement pour des raisons imputables aux entités publiques concernées)
- Même lorsque vous achetez une autre résidence financée par un nouveau prêt, seule la partie d’achat qui est payée sans l’utilisation du prêt, est considérée comme un réinvestissement.Construction ou amélioration d’une résidence : vous devez vivre dans la maison, avec votre famille, pendant au moins 5 ans avant la vente qui donne origine à la plus-value.
- Exemples :
Maison achetée 32 400.00€ + :
- Taxe sur le transfert du bien immobilier non payé, en raison de l’exonération ;
- 760€ pour le contrat et l’enregistrement ;
- Le câblage électrique refait (1 980€) en 2008 ;
- Vendue pour 94 700.00€ en 2011 ;
- Exonération totale de l’impôt sur le revenu.
Selon cet exemple, si le contribuable:
- Doit 27 800.00€ à la banque (capital + intérêts) ;
- Achète une maison pour 125 000.00€ dans la même année.
Pour que la plus-value ne soit pas imposée, le contribuable devra investir au moins 66 900.00€ (la différence entre la valeur de la vente, 94 700.00€, et les 27 800.00€ versées à la banque)
Si le contribuable fait un nouvel emprunt pour acheter la maison, ce prêt ne pourra pas être supérieur à 58 100.00€ (la différence entre la valeur de la maison, 125 000.00€, et le montant de 66 900.00€ investi dans l’exemple ci-dessus)
Note :
Si vous avez besoin d’argent pour payer la taxe sur le transfert du bien immobilier (IMT), les frais de notaires, les petits travaux, du mobilier, ou toute autre dépense liées à votre nouvelle résidence, il est préférable de les financer par un autre moyen. En effet, tout prêt associé à cette propriété se traduira par une réduction de la valeur de réinvestissement, comme le montre l’exemple ci-dessous :
- Si le bien vendu a deux hypothèques : l’achat ou d’autres fins (par exemple les dépenses de contrat, de travaux, de mobilier, etc…) seul le remboursement de l’emprunt pour l’achat de la propriété (avec le contrat respectif) sera considéré.
- Tous les calculs de réinvestissement sont effectués en utilisant les sommes versées par le contribuable sans apport d’un prêt. Si vous achetez une maison pour 200 000.00€ (faisant appel à la banque), le service des impôts ne va pas considérer ce réinvestissement, et la plus-value résultant d’une vente ultérieure sera imposée sous le régime normal.
Exonération partielle de l’impôt sur le revenu (IRS).
Selon l’exemple, si le contribuable a contracté un emprunt d’une valeur de 90000.00€ pour acheter une nouvelle maison, seul 35 000.00€ payés sans l’utilisation de l’emprunt (c.a.d. 36.96% des 94 700.00€ reçus) sont considérés comme réinvestissement.
Seulement 36.96% du montant de la plus-value sera exonéré de l’impôt sur le revenu (IRS)
En cas de réinvestissement partiel, le service des impôts ne considère pas la valeur du prêt remboursé (pour le bien vendu) dans le calcul du pourcentage de réinvestissement, ce qui pénalise le contribuable, augmentant la valeur assujettie à l’impôt sur le revenu.
Pour cela, il est important de calculer soigneusement le montant du prêt nécessaire pour l’achat d’une nouvelle propriété, afin d’éviter les situations de réinvestissement partiel lorsque cela est possible.
Propriété avec prêt
Les coûts pour l’achat d’une résidence principale ou une location principale font l’objet d’une déduction de 15% (591.00€ maximum).
Coûts annuels déductibles.
- Les intérêts de prêts bancaires contractés à cet effet (accord signé avant le 31 Décembre 2011). Les sommes versées sur un compte épargne logement ne sont pas déductibles.
- Paiements effectués pour les copropriétés et les achats de groupe (accord signé avant le 31 Décembre 2011). Les sommes versées sur un compte épargne logement ne sont pas déductibles.
- Loyer payé pour un logement permanent, s’il n’est pas subventionné ou financé par l’état, avec contrat de location.
La valeur de déduction pour les frais de logement varie selon la tranche de revenus du contribuable. La limite de 591.00€ sera augmentée comme suit :
- 50% pour les contribuables de la 2ème tranche (revenus jusqu’à 7250.00€), passa à 886.50€
- 20% pour les contribuables de la 3ème tranche (revenus jusqu’à 17979.00€), passa à 709.20€
- 10% pour les contribuables de la 4ème tranche (revenus jusqu’à 41349.00€), passa à 650.10€
Les dépenses impliquant des versements hypothécaires, le crédit-bail et les copropriétés ne seront déductibles que jusqu’en 2016, avec les limites suivantes :
- 443.25€ (2013)
- 295.50€ (2014)
- 147.75€ (2015)
Les charges locatives seront déductibles jusqu’en 2018, avec les limites suivantes :
- 502.35€ (2013)
- 413.70€ (2014)
- 325.05€ (2015)
- 236.40€ (2016)
- 147.75€ (2017)
Ce montant est soumis à une limite combinée, avec les déductions faites pour la santé, les enfants, l’éducation et les maisons de retraite, de la façon suivante :
- 1,250 – 3ème tranche (revenu imposable de 7 410€ à 18 375 *)
- 1,200 – 4ème tranche (revenu imposable de 18 375€ à 42 259 *)
- 1,150 – 5ème tranche (revenu imposable de 42 259€ à 61 244 *)
- 1,100 – 6ème tranche (revenu imposable de 61 244€ à 66 045 *)
(*) Pour les contribuables qui sont mariés ou en union libre, 50% du revenu imposable du couple est utilisé afin de définir la tranche d’imposition. La valeur augmentera de 10% pour chaque personne à charge ou un enfant sous-tutelle qui ne pait pas d’impôt sur le revenu.
Les contribuables inclus dans les deux dernières tranches d’imposition sur le revenu (supérieur à 66045€ par contribuable) ne bénéficient d’aucune réduction.
