Ist die Gewährleistung beim Hauskauf nicht immer die gleiche?
Erfahren Sie im folgenden Artikel, wann Sie wirklich Gewährleistungsanspruch haben.
Die Gewährleistung für Gebäude ist ein Recht der Verbraucher / Käufer des Objektes, welches Schutz vor eventuellen Baumängeln, Schäden oder Abweichungen der abgemachten Bedingungen bietet.
In der Regel gibt es beim Hauskauf in Portugal eine fünf jährige Gewährleistungsfrist.
Die Gewährleistung zu Gunsten des Käufers kann verhandelt werden oder gesetzlich vorgesehen sein.
Die gesetzliche Variante tritt in Kraft, wenn keine Klauseln bezüglich der Gewährleistung im Vertrag vorliegen.
Werden die Klauseln des Kaufvertrags bezüglich der Gewährleistungsansprüche zwischen den Parteien verhandelt, reden wir von einer konventionellen Gewährleistung.
Im Falle der gesetzlichen Gewährleistung, welche sind die wichtigsten Bestimmungsfaktoren der Gewährleistungsfrist?
Besteht die Gewährleistungspflicht auch beim Kauf einer gebrauchten Immobilie?
Gibt es Unterschiede zwischen Privatverkäufern und gewerblichen Anbietern?
Wer garantiert die Qualität eines neuen / ungebrauchten Hauses, das aber schon vor 5 Jahren gebaut wurde?
Beschäftigen wir uns zunächst mit der gesetzlich vorgegebenen Gewährleistungspflicht, d.h. wenn keine Vereinbarung zwischen den Parteien besteht.
Der Kauf eines Gebäudes direkt von der Person, die es errichtet, verändert oder saniert hat, ist mit einer gesetzlichen Gewährleistungsfrist von 5 Jahre versehen, geltend ab dem Zeitpunkt der Übergabe an den Käufer, sei es ein gewerblicher Anbieter oder ein Endverbraucher (§ 1225 des Bürgerlichen Gesetzbuchs).
Was ist mit dem Kauf eines ungenutzten Gebäudes, das aber schon fünf Jahre alt ist und von einem privaten Investor?
In diesem Fall haftet der Bauunternehmer nicht, weil die fünf jährige Gewährleistungsfrist schon abgelaufen ist und der Verkäufer, sei es der private Investor, das Gebäude weder errichtet, verändert oder saniert hat. Hier ist auch keine Sonderregelung anwendbar, da der Kauf nicht zwischen einem Endverbraucher und einem gewerblichen Anbieter abgewickelt wurde.
In der Tat, ist die gesetzliche Gewährleistungsfrist für einen maximalen Zeitraum von 5 Jahren vorgesehen, jedoch variieren die Bestimmungen der Verjährungsfristen.
Nach der portugiesischen Gesetzesverordnung Nr. 67/2003 – Kaufvertrag zwischen gewerblichen Anbietern und Endverbrauchern, gilt ab dem Datum der Übergabe des Objektes eine fünf jährige Gewährleistungspflicht.
Der Mangel muss innerhalb eines Jahres, ab dem Zeitpunkt der Feststellung, gemeldet werden, während der fünf jährigen Gewährleistungsfrist. Der Endverbraucher hat das Recht auf eine kostenlose Beseitigung des Schadens, innerhalb einer angemessenen Frist. Eine Preisermäßigung oder Kaufrücktritt stehen dem Verbraucher ebenfalls zu. Sollte der Verkäufer sich der Verantwortung entziehen, kann der Endverbraucher in einem Zeitraum von drei Jahren, ab dem der Schaden gemeldet wurde, rechtliche Schritte einleiten.
Bei einem Werkvertrag – nach Artikel 1207 ff. des BGB
Kaufvertrag zwischen Bauunternehmer und Endverbraucher oder Verkäufer, der das Gebäude errichtet, verändert oder saniert hat, und Käufer, sei er Endverbraucher oder nicht.
Auch hier gilt die fünf jährige Gewährleistungsfrist, ab Übergabe des Objektes. Bei Feststellung eines Schadens muss dieser jedoch innerhalb der folgenden 30 Tage gemeldet werden,während der laufenden fünf jährigen Gewährleistungsfrist. Der Käufer hat das Recht eine unentgeltliche Beseitigung des Mangels zu verlangen und wenn diese nicht möglich ist, kann ein Neuaufbau gefordert werden. Wird der Mangel nicht beseitigt oder ein Neuaufbau durchgeführt, hat der Käufer Recht auf Minderung des Kaufpreises oder auf einen Kaufrücktritt, sollten die Mängel das Gebäude in seinem Verwendungszweck erheblich beeinträchtigen. Der Käufer kann auch eine Entschädigung verlangen. Ist der Bauunternehmer / Verkäufer nicht bereit, seine Verantwortung zu übernehmen, kann der Käufer die Klage innerhalb von max. 2 Jahren, ab Übergabe des Gebäudes, einreichen.
Erwerb mangelhafter Ware – nach Artikel 913 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer.
Dies ist die umfassendste Regelung, die den Kauf jeglicher Immobilien, unabhängig vom Alter, zwischen Privatpersonen einbezieht. Die Gewährleistungspflicht gilt für 5 Jahre, ab Übergabe der Immobilie. Der Mangel muss innerhalb eines Jahres, ab dem Zeitpunkt der Feststellung, gemeldet werden, immer während der fünf jährigen Gewährleistungsfrist. Der Käufer hat das Recht auf eine kostenlose Beseitigung des Schadens oder den kompletten Ersatz. Waren die Mängel dem Verkäufer zum Zeitpunkt der Übergabe jedoch nicht bekannt, betrifft ihn keine Schuld und der Käufer hat keinen Anspruch auf eine Gewährleistung. Der Käufer kann rechtliche Schritte erwägen,wenn eine nachweisbare Arglist des Verkäufers vorliegt. Auch dies muss innerhalb einer Frist von 6 Monaten, ab dem der Schaden gemeldet wurde, eingeleitet werden.
Es empfiehlt sich beim Kauf einer Immobilie einen Anwalt zu Rate zu ziehen, um eventuell auftretende Probleme zu vermeiden.
