Veräußerungsgewinnsteuer in Portugal

— Berechnung des Gewinns

— Wiederanlage

— Aus dem Verkauf einer Immobilie können einkommensteuerpflichtige Einkünfte resultieren (wenn zwischen dem Anschaffungspreis und dem Verkaufspreis ein Gewinn liegt).

Zur Berechnung des Gewinns ist zu beachten:

— Jahr der Anschaffung und Anschaffungspreis;

— Auslagen in Zusammenhang mit der Werterhaltung (innerhalb von 5 Jahren vor dem Verkauf durchgeführte Bauarbeiten);

— Auslagen in Zusammenhang mit dem Erwerb und dem Verkauf;

— Jahr des Verkaufs und Verkaufspreis.

Jahr der Anschaffung:

— Bei Anschaffung eines Hauses vor dem 31. Dezember 1998 unterliegt der Gewinn nicht der Einkommensteuer (dennoch besteht die Pflicht, eine Erklärung auf der Anlage G1 des Formulars Modelo 3 abzugeben);

— Bei Anschaffungen nach dem genannten Datum ist der Anpassungskoeffizient zu ermitteln um den Anschaffungspreis in Hinblick auf die zwischenzeitlich eingetretene Geldentwertung zu korrigieren;

— Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zwei Jahre, wird keine Wertkorrektur der Anschaffung vorgenommen.

Tabelle zur Korrektur des Anschaffungswertes der Immobilien, die im Jahr 2011 verkauft werden:

(die Koeffizienten für 2012 werden gegen Ende des Jahres bekannt gegeben)

Anschaffungs- und Verkaufswerte sind den entsprechenden notariellen Urkunden zu entnehmen, die Grunderwerbsteuer wurde hierauf entrichtet.

Wurde die Immobilie durch den Verkäufer gebaut, ist der Anschaffungswert der höhere der folgenden Werte:

– der steuerliche Vermögenswert laut Grundstücksverzeichnis;

– Kaufpreis des Grundstücks + Baukosten (entsprechend belegt).

Der Anschaffungspreis ist nach dem für das Anschaffungsjahr maßgeblichen Koeffizienten anzupassen.

Zur Ermittlung des Gewinns sind dem Anschaffungswert folgende Beträge hinzuzurechnen:

– Kosten für den Erwerb der Immobilie (IMT, Beurkundung, Eintragung im Grundbuch);

– Kosten der Bauarbeiten der vorangegangenen 5 Jahre (entsprechend belegt);

– Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie

Die Hälfte des ermittelten Gewinns unterliegt der Einkommensteuer „IRS“, und wird sonstigen Einkünften im Rahmen der Steuererklärung nach Modelo 3 hinzugerechnet und nach dem Steuersatz für die gesamten Einkünfte besteuert.

Beispiel:

Erwerb eines Hauses für 32.400 EUR und:

– keine Grunderwerbsteuer „IMT“ gezahlt (da befreit);

– 760 EUR für Beurkundung und Eintrag im Grundbuch;

– Neue elektrische Installation (1.980 EUR) im Jahre 2008;

– Verkauf für 94.700 EUR (2011).

Der Gewinn beträgt 41.092 EUR. Da nur die Hälfte besteuert wird, ist Einkommensteuer „IRS“ auf 20.546 EUR zu entrichten. In der Einkommensteuererklärung sind lediglich die Daten und Beträge zum Erwerb und Verkauf der Immobilie und entsprechenden Kosten und Ausgaben anzugeben, sowie die Wert des Kaufs. Die Steuerverwaltung führt die Berechnungen aus.

Berechnung des zu versteuernden Gewinns:

94.700 – (32.400 x 1,57 (Anpassungskoeffizient) + 760 + 1.980) =

94.700 – 50.868 = 41.092 x 50% = 20.546

Dieser Betrag wird den sonstigen einkommensteuerpflichtigen Einkünften zur Ermittlung des anwendbaren Steuersatzes hinzugerechnet.

Wiederanlage

Der Gewinn wird ganz oder teilweise nicht besteuert, wenn der Verkäufer den Erlös aus dem Verkauf der von ihm selbst bewohnten Immobilie zum Erwerb einer anderen Immobilie zu dauerhaften Wohnzwecken einsetzt.

Damit der Fall einer Wiederanlage erfüllt wird ist der Erlös aus dem Verkauf wie folgt zu verwenden:

– zum Erwerb einer neuen Immobilie zu dauerhaften Wohnzwecken (Grundstück zur Bebauung mit einer eigenen dauerhaft genutzten Wohnung, Apartment oder Haus), in Portugal oder in einem anderen Staat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums (sofern der Austausch von steuerlichen Informationen stattfindet), innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf;

– zur Errichtung, Erweiterung oder Verbesserung der eigenen dauerhaft genutzten Wohnung in Portugal oder einem anderen Staat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf;

– zur Bezahlung einer Immobilie zu dauerhaften Wohnzwecken, die innerhalb von 24 Monaten vor dem Verkauf erworben wurde oder zur Abzahlung eines zu diesem Zweck aufgenommenen Darlehens.

Wird die Wiederanlage außerhalb Portugals getätigt, hat der Steuerpflichtige seinen Wohnsitz und den seiner zum Haushalt gehörenden Personen mittels entsprechender Erklärung der zuständigen Stellen des anderen Landes nachzuweisen.

Wenn der Steuerpflichtige noch einen Bankkredit abzahlen muss, den er zum Zwecke des Erwerbs der verkauften Immobilie aufgenommen hatte, dann entspricht der Betrag der Wiederanlage der Differenz aus dem Verkaufserlös abzüglich der zur Tilgung des entsprechenden Kredits erforderlichen Summe.

Sämtliche Zahlungen und Geschäfte sind durch entsprechende schriftliche Erklärungen der Bank und notarielle Urkunden nachzuweisen und im Anhang G des Vordrucks „Modelo 3“ in Bezug auf das jeweilige Jahr anzugeben.

Beabsichtigt der Verkäufer keinen neuen Wohnungserwerb im Jahr des Verkaufs, hat er in der Anlage G seiner Einkommensteuererklärung für das Jahr des Verkaufs anzugeben, ob eine Wiederanlage des gesamten oder teilweisen Verkaufserlöses beabsichtigt ist. Es ist anzugeben, welcher Betrag voraussichtlich wieder angelegt werden soll. Weicht der Betrag der Wiederanlage von dem erklärten Betrag ab, ist eine neue Einkommensteuererklärung im Anhang G des „Modelo 3“ abzugeben, unter Angabe des tatsächlich wieder angelegten Betrags.

Beläuft sich die Wideranlage lediglich auf einen Teil des Verkaufserlöses, so entfällt die Einkommensteuerpflicht lediglich für den wieder angelegten Anteil.

In der Steuerklärung zur Wiederanlage ist die Immobilie mit den Angaben des Grundstücksverzeichnisses zu identifizieren.

Die entsprechende Einkommensteuer ist zu entrichten:

– wenn die Immobilie der Wiederanlage nicht innerhalb von 30 Monaten nach dem Verkauf bewohnt wird, der den Gewinn eingebracht hat;

– wenn der Verkaufserlös zur Errichtung oder Verbesserung der eigenen Wohnung verwendet wird und die entsprechenden Arbeiten nicht innerhalb des oben genannten Zeitraums begonnen haben oder die Veränderungen nicht innerhalb der folgenden zwei Jahre im Grundstücksverzeichnis eingetragen werden;

– wenn ein Baugrundstück erworben wird und die Bauarbeiten nicht innerhalb von 30 Monaten beginnen und die Immobilie nicht innerhalb der folgenden zwei Jahre im Grundstücksverzeichnis eingetragen wird (ausgenommen Situationen, die den beteiligten öffentlichen Stellen zur Last gelegt werden);

— wenn der neue Immobilienerwerb zu Wohnzwecken mittels eines neuen Darlehens finanziert wird, gilt als Wiederanlage lediglich der Betrag, der ohne Rückgriff auf das Darlehen gezahlt wird.

Bau oder Verbesserung einer Wohnung:Die Wohnung ist durch den Eigentümer und dessen Familie über einen Zeitraum von fünf Jahren vor dem Verkauf, der den Gewinn einbringt, tatsächlich zu bewohnen.

Beispiele:

Erwerb eines Hauses für 32.400,00 EUR und:

– keine Grunderwerbssteuer „IMT“ gezahlt (da befreit);

– 760 EUR (Beurkundung und Eintrag im Grundbuch);

– Neue elektrische Einrichtung (1.980,00 EUR im Jahre 2008);

– für 94.700,00EUR (2011) verkauft;

– Befreiung von der Einkommensteuer „IRS“

Auf Grundlage dieses Beispiels wird angenommen, dass der Steuerpflichtige:

– bei der Bank 27.800 EUR Schulden hatte (Kapital und Zinsen)

– im gleichen Jahr ein Haus zum Preis von 125.000 EUR erwarb

Zur Vermeidung der Besteuerung des Gewinns sind mindestens 66.900 EUR anzulegen (Differenz zwischen dem Verkaufserlös, 94.700 EUR und der Restschuld von 27.800 EUR an die Bank).

Wird zum Erwerb der Immobilie ein neues Darlehen aufgenommen, darf dieses den Betrag von 58.100 EUR nicht überschreiten (Differenz zwischen dem Kaufpreis 125.000 EUR und dem anzulegenden Betrag von 66.900 EUR).

Zu beachten:

— Sollte Geld für Grunderwerbsteuer, Notarkosten, kleinere Bauarbeiten oder Möbel oder sonstige Ausgaben in Zusammenhang mit der neuen Immobilie benötigt werden, so muss diese Finanzierung auf andere Weise erfolgen.Sämtliche Darlehen in Bezug auf diese Immobilie senken den Wert der Wiederanlage, wie das folgende Beispiel zeigt;

— Wenn die Immobilie mit zwei Hypotheken belastet ist:zum Erwerb und zu sonstigen Zwecken (z.B. Beurkundungsgebühren, Bauarbeiten, Möbel, usw.) ist lediglich die Tilgung des Darlehens zum Kauf der Immobilie berücksichtigungsfähig (wie aus der Urkunde hervorgeht).

— Die Berechnung der Wiederanlage erfolgt mit den Werten eines Steuerpflichtigen ohne Darlehen.Bei Erwerb einer Immobilie zum Preis von 200.000 EUR (von der Bank geliehen), erkennt die Finanzverwaltung keine Wiederanlage an und der eventuelle Gewinn aus einem früheren Verkauf wird nach den allgemeinen Regeln besteuert.

II – Teilweiser Erlass der Einkommensteuer

Dem Beispiel folgend wird angenommen, der Steuerpflichtige zum Erwerb der neuen Wohnung ein Darlehen von 90.000 EUR aufgenommen hatte. Es wird lediglich eine Wiederanlage von 35.000 EUR angenommen, die ohne Rückgriff auf ein Darlehen geleistet wurden. Dies entspricht 36,96% des Erlöses von 94.700 EUR.

In diesem Fall sind nur 36,96% des Gewinns von der Einkommensteuer befreit.

Bei einer teilweisen Wiederanlage berücksichtigt die Steuerverwaltung den (auf die verkaufte Immobilie) zurückgezahlten Darlehensbetrag nicht bei der Berechnung des Prozentsatzes der Wiederanlage. Hierdurch wird der Steuerpflichtige benachteiligt, da der einkommensteuerpflichtige Betrag erhöht wird.

Es ist zu empfehlen, den Darlehensbetrag zur Finanzierung des Immobilienerwerbs im Rahmen der Wiederanlage genau zu überdenken um soweit wie möglich eine teilweise Wiederanlage zu vermeiden.

Wohneigentum mit Darlehen

Die Anschaffungskosten für Immobilien zu eigenen Wohnzwecken oder zur Vermietung als Wohnraum können zu 15% abgesetzt werden (bis zum Höchstbetrag von 591 EUR).

Jährlich anerkennungsfähige Kosten:

— Zinsen für Darlehen, die entsprechend dem beabsichtigten Zweck aufgenommen wurden (Abschluss der Verträge bis zum 31. Dezember 2011). Zahlungen mit dem Guthaben aus dem „Wohnungssparkonto“ sind nicht abzugsfähig;

— Raten an Wohnungsgenossenschaften oder Gruppenerwerb (Abschluss der Verträge bis zum 31. Dezember 2011). Zahlungen mit dem Guthaben aus dem „Wohnungssparkonto“ sind nicht abzugsfähig;

– Mietzahlungen für dauerhaft genutzte Wohnung über die ein den gesetzlichen Vorschriften entsprechender Mietvertrag besteht soweit nicht durch den Staat eine Unterstützung oder Kostenbeteiligung geleistet wird.

Der abzugsfähige Betrag für Wohnungskosten variiert je nach Einkommensklasse des Steuerpflichtigen. Der Betrag von 591 EUR wird erhöht um:

– 50 % bei Steuerpflichtigen der Einkommensklasse 2 (Einkünfte bis 7.250 EUR), auf 886,50 EUR;

– 20% bei Steuerpflichtigen der Einkommensklasse 3 (Einkünfte bis 17.979 EUR), auf 709,20 EUR;

– 10% bei Steuerpflichtigen der Einkommensklasse 4 (Einkünfte bis 41.349 EUR), auf 650,10 EUR;

Kosten in Zusammenhang mit Raten für Wohnungskredit, Leasing und Genossenschaften sind nur bis 2016 mit folgenden Höchstbeträgen abzugsfähig:

— 443,25 EUR (2013);

— 295,5 EUR, (2014);

— 147,75 EUR, (2015).

Kosten in Zusammenhang mit Mietzahlungen sind bis 2018 mit folgenden Höchstbeträgen abzugsfähig:

— 502,35 EUR, (2013);

— 413,70 EUR, (2014);

— 325,05 EUR, (2015);

— 236,40 EUR, (2016);

— 147,75 EUR, (2017).

Dieser Betrag unterliegt einem Gesamthöchstbetrag mit abzugsfähigen Kosten für Gesundheit, Unterhaltsleistungen, Ausbildung und Altersheime von:

— 1.250 – Steuerklasse 3 (steuerpflichtiges Einkommen zwischen 7.410 und 18.375 *);

— 1.200 – Steuerklasse 4 (steuerpflichtiges Einkommen zwischen 18.375 und 42.259 *);

— 1.150 – Steuerklasse 5 (steuerpflichtiges Einkommen zwischen 42.259 und 61.244 *);

— 1.100 – Steuerklasse 6 (steuerpflichtiges Einkommen zwischen 61.244 und 66.045 *);

* Bei verheirateten Steuerpflichtigen oder Partnern in nicht ehelicher Lebensgemeinschaft beträgt das steuerpflichtige Einkommen zur Bestimmung der Steuerklasse 50% des steuerpflichtigen Einkommens des Ehepaares. Diese Beträge erhöhen sich um 10% für jeden Unterhaltsberechtigten oder nach Zivilrecht Betreuten, der nicht selbst einkommensteuerpflichtig ist.

Für Steuerpflichtige der beiden letzten Einkommensteuerklassen (Einkünfte von mehr als 66.045 EUR je Steuerpflichtiger) besteht kein Anspruch auf Anerkennung von steuerlichen Vorteilen.

This post is also available in: Português English Français