\u2014 Berechnung des Gewinns<\/p>\n
\u2014 Wiederanlage<\/p>\n
\n
\u2014 Aus dem Verkauf einer Immobilie k\u00f6nnen einkommensteuerpflichtige Eink\u00fcnfte resultieren (wenn zwischen dem Anschaffungspreis und dem Verkaufspreis ein Gewinn liegt).<\/p>\n
\n
Zur Berechnung des Gewinns ist zu beachten:<\/p>\n
\u2014 Jahr der Anschaffung und Anschaffungspreis;<\/p>\n
\u2014 Auslagen in Zusammenhang mit der Werterhaltung (innerhalb von 5 Jahren vor dem Verkauf durchgef\u00fchrte Bauarbeiten);<\/p>\n
\u2014 Auslagen in Zusammenhang mit dem Erwerb und dem Verkauf;<\/p>\n
\u2014 Jahr des Verkaufs und Verkaufspreis.<\/p>\n
\n
Jahr der Anschaffung:<\/p>\n
\u2014 Bei Anschaffung eines Hauses vor dem 31. Dezember 1998 unterliegt der Gewinn nicht der Einkommensteuer (dennoch besteht die Pflicht, eine Erkl\u00e4rung auf der Anlage G1 des Formulars Modelo 3 abzugeben);<\/p>\n
\u2014 Bei Anschaffungen nach dem genannten Datum ist der Anpassungskoeffizient zu ermitteln um den Anschaffungspreis in Hinblick auf die zwischenzeitlich eingetretene Geldentwertung zu korrigieren;<\/p>\n
\u2014 Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zwei Jahre, wird keine Wertkorrektur der Anschaffung vorgenommen.<\/p>\n
\n
Tabelle zur Korrektur des Anschaffungswertes der Immobilien, die im Jahr 2011 verkauft werden:<\/p>\n
| \n Anschaffungsjahr<\/p>\n<\/td>\n | \n anzuwendender Koeffizient<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 1989<\/p>\n<\/td>\n | \n 2,33<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 1990<\/p>\n<\/td>\n | \n 2,08<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 1991<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,85<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 1992<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,69<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 1993<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,57<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 1994<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,50<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 1995<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,45<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 1996<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,41<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 1997<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,39<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 1998<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,34<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 1999<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,32<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 2000<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,29<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 2001<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,21<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 2002<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,17<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 2003<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,13<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 2004<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,11<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 2005<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,08<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 2006<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,05<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 2007<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,03<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 2008<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,00<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 2009<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,01<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n |
| \n 2010<\/p>\n<\/td>\n | \n 1,00<\/p>\n<\/td>\n<\/tr>\n<\/tbody>\n<\/table>\n \n (die Koeffizienten f\u00fcr 2012 werden gegen Ende des Jahres bekannt gegeben)<\/p>\n \n Anschaffungs- und Verkaufswerte sind den entsprechenden notariellen Urkunden zu entnehmen, die Grunderwerbsteuer wurde hierauf entrichtet.<\/p>\n \n Wurde die Immobilie durch den Verk\u00e4ufer gebaut, ist der Anschaffungswert der h\u00f6here der folgenden Werte:<\/p>\n – der steuerliche Verm\u00f6genswert laut Grundst\u00fccksverzeichnis;<\/p>\n – Kaufpreis des Grundst\u00fccks + Baukosten (entsprechend belegt).<\/p>\n \n Der Anschaffungspreis ist nach dem f\u00fcr das Anschaffungsjahr ma\u00dfgeblichen Koeffizienten anzupassen.<\/p>\n \n Zur Ermittlung des Gewinns sind dem Anschaffungswert folgende Betr\u00e4ge hinzuzurechnen:<\/p>\n – Kosten f\u00fcr den Erwerb der Immobilie (IMT, Beurkundung, Eintragung im Grundbuch);<\/p>\n – Kosten der Bauarbeiten der vorangegangenen 5 Jahre (entsprechend belegt);<\/p>\n – Kosten im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie<\/p>\n \n Die H\u00e4lfte des ermittelten Gewinns unterliegt der Einkommensteuer „IRS“, und wird sonstigen Eink\u00fcnften im Rahmen der Steuererkl\u00e4rung nach Modelo 3 hinzugerechnet und nach dem Steuersatz f\u00fcr die gesamten Eink\u00fcnfte besteuert.<\/p>\n \n Beispiel:<\/p>\n Erwerb eines Hauses f\u00fcr 32.400 EUR und:<\/p>\n – keine Grunderwerbsteuer „IMT“ gezahlt (da befreit);<\/p>\n – 760 EUR f\u00fcr Beurkundung und Eintrag im Grundbuch;<\/p>\n – Neue elektrische Installation (1.980 EUR) im Jahre 2008;<\/p>\n – Verkauf f\u00fcr 94.700 EUR (2011).<\/p>\n \n Der Gewinn betr\u00e4gt 41.092 EUR. Da nur die H\u00e4lfte besteuert wird, ist Einkommensteuer „IRS“ auf 20.546 EUR zu entrichten. In der Einkommensteuererkl\u00e4rung sind lediglich die Daten und Betr\u00e4ge zum Erwerb und Verkauf der Immobilie und entsprechenden Kosten und Ausgaben anzugeben, sowie die Wert des Kaufs. Die Steuerverwaltung f\u00fchrt die Berechnungen aus.<\/p>\n \n Berechnung des zu versteuernden Gewinns:<\/p>\n 94.700 \u2013 (32.400 x 1,57 (Anpassungskoeffizient) + 760 + 1.980) =<\/p>\n 94.700 \u2013 50.868 = 41.092 x 50% = 20.546<\/p>\n \n Dieser Betrag wird den sonstigen einkommensteuerpflichtigen Eink\u00fcnften zur Ermittlung des anwendbaren Steuersatzes hinzugerechnet.<\/p>\n \n Wiederanlage<\/p>\n Der Gewinn wird ganz oder teilweise nicht besteuert, wenn der Verk\u00e4ufer den Erl\u00f6s aus dem Verkauf der von ihm selbst bewohnten Immobilie zum Erwerb einer anderen Immobilie zu dauerhaften Wohnzwecken einsetzt.<\/p>\n \n Damit der Fall einer Wiederanlage erf\u00fcllt wird ist der Erl\u00f6s aus dem Verkauf wie folgt zu verwenden:<\/p>\n – zum Erwerb einer neuen Immobilie zu dauerhaften Wohnzwecken (Grundst\u00fcck zur Bebauung mit einer eigenen dauerhaft genutzten Wohnung, Apartment oder Haus), in Portugal oder in einem anderen Staat der Europ\u00e4ischen Union oder des Europ\u00e4ischen Wirtschaftsraums (sofern der Austausch von steuerlichen Informationen stattfindet), innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf;<\/p>\n – zur Errichtung, Erweiterung oder Verbesserung der eigenen dauerhaft genutzten Wohnung in Portugal oder einem anderen Staat der Europ\u00e4ischen Union oder des Europ\u00e4ischen Wirtschaftsraums innerhalb von 36 Monaten nach dem Verkauf;<\/p>\n – zur Bezahlung einer Immobilie zu dauerhaften Wohnzwecken, die innerhalb von 24 Monaten vor dem Verkauf erworben wurde oder zur Abzahlung eines zu diesem Zweck aufgenommenen Darlehens.<\/p>\n \n Wird die Wiederanlage au\u00dferhalb Portugals get\u00e4tigt, hat der Steuerpflichtige seinen Wohnsitz und den seiner zum Haushalt geh\u00f6renden Personen mittels entsprechender Erkl\u00e4rung der zust\u00e4ndigen Stellen des anderen Landes nachzuweisen.<\/p>\n \n Wenn der Steuerpflichtige noch einen Bankkredit abzahlen muss, den er zum Zwecke des Erwerbs der verkauften Immobilie aufgenommen hatte, dann entspricht der Betrag der Wiederanlage der Differenz aus dem Verkaufserl\u00f6s abz\u00fcglich der zur Tilgung des entsprechenden Kredits erforderlichen Summe.<\/p>\n \n S\u00e4mtliche Zahlungen und Gesch\u00e4fte sind durch entsprechende schriftliche Erkl\u00e4rungen der Bank und notarielle Urkunden nachzuweisen und im Anhang G des Vordrucks „Modelo 3“ in Bezug auf das jeweilige Jahr anzugeben.<\/p>\n \n Beabsichtigt der Verk\u00e4ufer keinen neuen Wohnungserwerb im Jahr des Verkaufs, hat er in der Anlage G seiner Einkommensteuererkl\u00e4rung f\u00fcr das Jahr des Verkaufs anzugeben, ob eine Wiederanlage des gesamten oder teilweisen Verkaufserl\u00f6ses beabsichtigt ist. Es ist anzugeben, welcher Betrag voraussichtlich wieder angelegt werden soll. Weicht der Betrag der Wiederanlage von dem erkl\u00e4rten Betrag ab, ist eine neue Einkommensteuererkl\u00e4rung im Anhang G des \u201eModelo 3\u201c abzugeben, unter Angabe des tats\u00e4chlich wieder angelegten Betrags.<\/p>\n \n Bel\u00e4uft sich die Wideranlage lediglich auf einen Teil des Verkaufserl\u00f6ses, so entf\u00e4llt die Einkommensteuerpflicht lediglich f\u00fcr den wieder angelegten Anteil.<\/p>\n In der Steuerkl\u00e4rung zur Wiederanlage ist die Immobilie mit den Angaben des Grundst\u00fccksverzeichnisses zu identifizieren.<\/p>\n \n Die entsprechende Einkommensteuer ist zu entrichten:<\/p>\n – wenn die Immobilie der Wiederanlage nicht innerhalb von 30 Monaten nach dem Verkauf bewohnt wird, der den Gewinn eingebracht hat;<\/p>\n – wenn der Verkaufserl\u00f6s zur Errichtung oder Verbesserung der eigenen Wohnung verwendet wird und die entsprechenden Arbeiten nicht innerhalb des oben genannten Zeitraums begonnen haben oder die Ver\u00e4nderungen nicht innerhalb der folgenden zwei Jahre im Grundst\u00fccksverzeichnis eingetragen werden;<\/p>\n – wenn ein Baugrundst\u00fcck erworben wird und die Bauarbeiten nicht innerhalb von 30 Monaten beginnen und die Immobilie nicht innerhalb der folgenden zwei Jahre im Grundst\u00fccksverzeichnis eingetragen wird (ausgenommen Situationen, die den beteiligten \u00f6ffentlichen Stellen zur Last gelegt werden);<\/p>\n \u2014 wenn der neue Immobilienerwerb zu Wohnzwecken mittels eines neuen Darlehens finanziert wird, gilt als Wiederanlage lediglich der Betrag, der ohne R\u00fcckgriff auf das Darlehen gezahlt wird.<\/p>\n \n Bau oder Verbesserung einer Wohnung:Die Wohnung ist durch den Eigent\u00fcmer und dessen Familie \u00fcber einen Zeitraum von f\u00fcnf Jahren vor dem Verkauf, der den Gewinn einbringt, tats\u00e4chlich zu bewohnen.<\/p>\n \n Beispiele:<\/p>\n \n Erwerb eines Hauses f\u00fcr 32.400,00 EUR und:<\/p>\n – keine Grunderwerbssteuer \u201eIMT\u201c gezahlt (da befreit);<\/p>\n – 760 EUR (Beurkundung und Eintrag im Grundbuch);<\/p>\n – Neue elektrische Einrichtung (1.980,00 EUR im Jahre 2008);<\/p>\n – f\u00fcr 94.700,00EUR (2011) verkauft;<\/p>\n – Befreiung von der Einkommensteuer „IRS“<\/p>\n \n Auf Grundlage dieses Beispiels wird angenommen, dass der Steuerpflichtige:<\/p>\n – bei der Bank 27.800 EUR Schulden hatte (Kapital und Zinsen)<\/p>\n – im gleichen Jahr ein Haus zum Preis von 125.000 EUR erwarb<\/p>\n Zur Vermeidung der Besteuerung des Gewinns sind mindestens 66.900 EUR anzulegen (Differenz zwischen dem Verkaufserl\u00f6s, 94.700 EUR und der Restschuld von 27.800 EUR an die Bank).<\/p>\n \n Wird zum Erwerb der Immobilie ein neues Darlehen aufgenommen, darf dieses den Betrag von 58.100 EUR nicht \u00fcberschreiten (Differenz zwischen dem Kaufpreis 125.000 EUR und dem anzulegenden Betrag von 66.900 EUR).<\/p>\n \n Zu beachten:<\/p>\n \n \u2014 Sollte Geld f\u00fcr Grunderwerbsteuer, Notarkosten, kleinere Bauarbeiten oder M\u00f6bel oder sonstige Ausgaben in Zusammenhang mit der neuen Immobilie ben\u00f6tigt werden, so muss diese Finanzierung auf andere Weise erfolgen.S\u00e4mtliche Darlehen in Bezug auf diese Immobilie senken den Wert der Wiederanlage, wie das folgende Beispiel zeigt;<\/p>\n \u2014 Wenn die Immobilie mit zwei Hypotheken belastet ist:zum Erwerb und zu sonstigen Zwecken (z.B. Beurkundungsgeb\u00fchren, Bauarbeiten, M\u00f6bel, usw.) ist lediglich die Tilgung des Darlehens zum Kauf der Immobilie ber\u00fccksichtigungsf\u00e4hig (wie aus der Urkunde hervorgeht).<\/p>\n \u2014 Die Berechnung der Wiederanlage erfolgt mit den Werten eines Steuerpflichtigen ohne Darlehen.Bei Erwerb einer Immobilie zum Preis von 200.000 EUR (von der Bank geliehen), erkennt die Finanzverwaltung keine Wiederanlage an und der eventuelle Gewinn aus einem fr\u00fcheren Verkauf wird nach den allgemeinen Regeln besteuert.<\/p>\n \n II \u2013 Teilweiser Erlass der Einkommensteuer<\/p>\n Dem Beispiel folgend wird angenommen, der Steuerpflichtige zum Erwerb der neuen Wohnung ein Darlehen von 90.000 EUR aufgenommen hatte. Es wird lediglich eine Wiederanlage von 35.000 EUR angenommen, die ohne R\u00fcckgriff auf ein Darlehen geleistet wurden. Dies entspricht 36,96% des Erl\u00f6ses von 94.700 EUR.<\/p>\n \n In diesem Fall sind nur 36,96% des Gewinns von der Einkommensteuer befreit.<\/p>\n \n Bei einer teilweisen Wiederanlage ber\u00fccksichtigt die Steuerverwaltung den (auf die verkaufte Immobilie) zur\u00fcckgezahlten Darlehensbetrag nicht bei der Berechnung des Prozentsatzes der Wiederanlage. Hierdurch wird der Steuerpflichtige benachteiligt, da der einkommensteuerpflichtige Betrag erh\u00f6ht wird.<\/p>\n \n Es ist zu empfehlen, den Darlehensbetrag zur Finanzierung des Immobilienerwerbs im Rahmen der Wiederanlage genau zu \u00fcberdenken um soweit wie m\u00f6glich eine teilweise Wiederanlage zu vermeiden.<\/p>\n \n \n \n Wohneigentum mit Darlehen<\/p>\n \n Die Anschaffungskosten f\u00fcr Immobilien zu eigenen Wohnzwecken oder zur Vermietung als Wohnraum k\u00f6nnen zu 15% abgesetzt werden (bis zum H\u00f6chstbetrag von 591 EUR).<\/p>\n \n J\u00e4hrlich anerkennungsf\u00e4hige Kosten:<\/p>\n \u2014 Zinsen f\u00fcr Darlehen, die entsprechend dem beabsichtigten Zweck aufgenommen wurden (Abschluss der Vertr\u00e4ge bis zum 31. Dezember 2011). Zahlungen mit dem Guthaben aus dem \u201eWohnungssparkonto\u201c sind nicht abzugsf\u00e4hig;<\/p>\n \u2014 Raten an Wohnungsgenossenschaften oder Gruppenerwerb (Abschluss der Vertr\u00e4ge bis zum 31. Dezember 2011). Zahlungen mit dem Guthaben aus dem \u201eWohnungssparkonto\u201c sind nicht abzugsf\u00e4hig;<\/p>\n – Mietzahlungen f\u00fcr dauerhaft genutzte Wohnung \u00fcber die ein den gesetzlichen Vorschriften entsprechender Mietvertrag besteht soweit nicht durch den Staat eine Unterst\u00fctzung oder Kostenbeteiligung geleistet wird.<\/p>\n \n Der abzugsf\u00e4hige Betrag f\u00fcr Wohnungskosten variiert je nach Einkommensklasse des Steuerpflichtigen. Der Betrag von 591 EUR wird erh\u00f6ht um:<\/p>\n – 50 % bei Steuerpflichtigen der Einkommensklasse 2 (Eink\u00fcnfte bis 7.250 EUR), auf 886,50 EUR;<\/p>\n – 20% bei Steuerpflichtigen der Einkommensklasse 3 (Eink\u00fcnfte bis 17.979 EUR), auf 709,20 EUR;<\/p>\n – 10% bei Steuerpflichtigen der Einkommensklasse 4 (Eink\u00fcnfte bis 41.349 EUR), auf 650,10 EUR;<\/p>\n \n Kosten in Zusammenhang mit Raten f\u00fcr Wohnungskredit, Leasing und Genossenschaften sind nur bis 2016 mit folgenden H\u00f6chstbetr\u00e4gen abzugsf\u00e4hig:<\/p>\n \u2014 443,25 EUR (2013);<\/p>\n \u2014 295,5 EUR, (2014);<\/p>\n \u2014 147,75 EUR, (2015).<\/p>\n \n Kosten in Zusammenhang mit Mietzahlungen sind bis 2018 mit folgenden H\u00f6chstbetr\u00e4gen abzugsf\u00e4hig:<\/p>\n \u2014 502,35 EUR, (2013);<\/p>\n \u2014 413,70 EUR, (2014);<\/p>\n \u2014 325,05 EUR, (2015);<\/p>\n \u2014 236,40 EUR, (2016);<\/p>\n \u2014 147,75 EUR, (2017).<\/p>\n \n Dieser Betrag unterliegt einem Gesamth\u00f6chstbetrag mit abzugsf\u00e4higen Kosten f\u00fcr Gesundheit, Unterhaltsleistungen, Ausbildung und Altersheime von:<\/p>\n \u2014 1.250 \u2013 Steuerklasse 3 (steuerpflichtiges Einkommen zwischen 7.410 und 18.375 *);<\/p>\n \u2014 1.200 \u2013 Steuerklasse 4 (steuerpflichtiges Einkommen zwischen 18.375 und 42.259 *);<\/p>\n \u2014 1.150 \u2013 Steuerklasse 5 (steuerpflichtiges Einkommen zwischen 42.259 und 61.244 *);<\/p>\n \u2014 1.100 \u2013 Steuerklasse 6 (steuerpflichtiges Einkommen zwischen 61.244 und 66.045 *);<\/p>\n * Bei verheirateten Steuerpflichtigen oder Partnern in nicht ehelicher Lebensgemeinschaft betr\u00e4gt das steuerpflichtige Einkommen zur Bestimmung der Steuerklasse 50% des steuerpflichtigen Einkommens des Ehepaares. Diese Betr\u00e4ge erh\u00f6hen sich um 10% f\u00fcr jeden Unterhaltsberechtigten oder nach Zivilrecht Betreuten, der nicht selbst einkommensteuerpflichtig ist.<\/p>\n \n F\u00fcr Steuerpflichtige der beiden letzten Einkommensteuerklassen (Eink\u00fcnfte von mehr als 66.045 EUR je Steuerpflichtiger) besteht kein Anspruch auf Anerkennung von steuerlichen Vorteilen.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" \u2014 Berechnung des Gewinns \u2014 Wiederanlage \u2014 Aus dem Verkauf einer Immobilie k\u00f6nnen einkommensteuerpflichtige Eink\u00fcnfte resultieren (wenn zwischen dem Anschaffungspreis und dem Verkaufspreis ein Gewinn liegt). Zur Berechnung des Gewinns ist zu beachten: \u2014 Jahr der Anschaffung und Anschaffungspreis; \u2014 Auslagen in Zusammenhang mit der Werterhaltung (innerhalb von 5 Jahren vor dem Verkauf durchgef\u00fchrte Bauarbeiten); … Read More<\/a><\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[38],"tags":[],"class_list":["post-778","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-haus-kaufen-in-portugal"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/legal-property.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/778","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/legal-property.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/legal-property.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/legal-property.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/users\/2"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/legal-property.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=778"}],"version-history":[{"count":2,"href":"https:\/\/legal-property.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/778\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":817,"href":"https:\/\/legal-property.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/778\/revisions\/817"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/legal-property.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=778"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/legal-property.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=778"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/legal-property.com\/de\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=778"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}} |